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10bet十博下载三四线楼市加速入冬,买了房的应该

2019-04-17 20:14

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最近的楼市,冰火两重天。

棚改暂停,去库存任务完成……如果非要加上一个限定,大概会是“胜利”完成。

有的城市,万人摇号排队买房,中签率低至1.5%;

然而,对于一些买房人,尤其是三四线城市买了房投了资的购房者,这个“胜利”是苦涩的。

有的城市,通宵排队买房,最低中介佣金高达10万;

这一切都源自三四线楼市出乎意料地、如野火燎原般的爆发。

而有的城市,一边“两连降”,一边去化平平。

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10bet十博下载,今年楼市的不确定性,比以往来的更猛烈些。有的在回暖,有的仍将是严寒。

三四线城市年轻人,不敢再谈理想

唯一可以确定的是,经过去年一年的调整,一二线城市率先筑底,今年将开启回暖,相应的中西部三四线城市将失去投资价值,这些城市的房价将面临剧烈波动,资金将从三四线城市回撤到一二线。

笔者之前撰文就指出,从这次三四线楼市爆发的原因看,棚改货币化是直接因素,而长期的经济形势和人口流出状态,会让三四线楼市涨得快,但不会持久。

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而且房价上涨带来的后果,会让一批三四线城市的年轻人失去信心;不要只看棚改拆迁带来的财富效应,但是毕竟没有产业经济支撑,这波楼市一夜之间就让很多人辛苦攒了很多年的财富,变成了纸面上的财富;让很多人慢节奏的生活,一下子就变成了负债的日子。

曙光已现,一线城市率先回温

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2月份,一线城市新建商品房环比上涨0.3%;二手房止跌为赢,上涨0.1%。一线城市房价率先回温,楼市稳中向好的趋势明显。

数据显示,三四线年轻人房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%;存款方面,“30岁之前无存款”比例已达35.7%。

从2014至今,进过大大小小几轮调控,房价却越涨越高。

从此之后三四线城市年轻人,奢谈理想。

而房价越涨,房价的接受度越高,刚需、投资打算买房的人群更多。

土地流拍,开发商何去何从?

另外,由于一线城市调控收紧的时间最早,随着调控边际效应递减,此前积压的购房需求将批量释放,尤其是那些调控政策即将“解绑”的城市。

如果是,房价上涨,穷了年轻人,富了开发商,也算是经济的发展。但实际情况呢?开发商的日子,似乎也不好过。

春节假期后,部分地方楼市传出“小阳春”行情,一些楼盘成交价量均有所反弹。

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2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨,房价也有所松动。一线和部分二线城市由于率先调控,率先降温,如今已处于市场底部,有一定的回升动力。

数据显示,2018年开年至7月底,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,同比增长121%。预计到年底,整体流拍规模,应该会创造历史吧。

以深圳为例,从2014年开始,非深户购房就被层层加码,社保从满1年、3年,一直增加到5年。掐指一算,从2014年到2019年,刚好是满5年社保的年限,此时深圳将释放之前堆积的大量购房需求。

开发商为啥不赶拿地了?

如果你有钱买房,却一直卡在了社保上,现在好不容易机会来了,这个时候你不会买吗?

负债率过高,市场不景气。可是,如果市场景气了,岂不是炒房客又要卷土重来?但樊纲曾表示:“限售限贷限离婚等是改变价格参数,限价是改变价格机制,会加重走后门的现象。限别的东西可以,限价的话市场化改革要出问题。”

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土地流拍,反向刺激信贷松绑

广州出现断供,投资者何去何从?

楼市牛市能否真正出现,还需要看信贷的宽松程度,特别是“认房又认贷”是否继续执行。

近日,有消息称,广州中介抛出一批八折、八五折的房源,这批房都是来自银行的不良资产拍卖,说白了,就是买房人断供了。

2018年,随着对房贷政策全面从严,房企从资金端到资产端的现金流大幅度被挤压。2018 年全国土地流拍率创历史新高,共流拍土地 1808 块,较2017年大幅上涨93.16%。

众所周知,中国南方,尤其是沿海省份,金融非常普遍。在楼市最热时,在银行管控开始后,很多投资者都是通过小额贷款、P2 P等加杠杆购房。

其中,一线城市流拍土地 21 宗,二线城市流拍 519 宗,三四线城市流拍 1268 宗。资金压力成为本波土地流拍的重要原因。

然而,楼市说冷就冷,房价不涨,投资客资金压力陡然增加;扛不住了,只能选择断供弃房。

在商品房用地供给上,也存在一些限制,比如加大建设租赁房 、共有产权住房、经济适用房,都一定程度上减少了商品房用地。一些土地配建政策,如开发商需承担幼儿园、绿化公园等社区公共项目的建设,以及竞自持的规定等,都对开发商的拿地热情起到一定的抑制。

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市场的不景气,影响了企业拿地的决策。

这并非普遍现象,也不用引起恐慌,但投资者必须要以前车之鉴为后事之师,要清楚杠杆不是万能的,盲目加杠杆撬动的投资,和赌博并无二样。

另一方面,居民房贷也降温,销售回款慢,溢价率也偏高,收紧房企融资渠道,都增加了企业的资金压力。

投资,一方面充满着不确定性,外行看起来,就是在赌博;另一方面,投资是一门科学,所以,总有人一如既往的保持稳健。

常理来说,土地流拍会直接导致财政收入的减少。但2018年全国卖地收入6.5万亿,创下历史新高,土地收入仍然占到地方预算收入的2/3。说明政府为避免财政收入的大幅减少,增加了土地供应。

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综合WIND数据显示,2018年土地供应同比涨近10%,增幅集中在住宅用地的供应。但土地有限,无限供地肯定是不可持续的。

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