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数地产股风流,还看融恒万碧

2019-04-10 10:36

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王” 之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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另外从派息上来看,恒大慷慨地中期拿出了147亿利润派息,股息率达到了4.6%。而融创2017年的股息率为7.95%,其业绩会上也预计2018年度也会拿出20%的利润分红。万科始终多年保持了5-7%的股息分配。而碧桂园也不遑多让地在2018年度加上碧桂园服务的实物股票分红,累计股息率超过10%。这四大房企稳定的高股息不仅对于投资者而言是一份不错的回报,另外也是其容易吸引投资机构大资金的重要条件。

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而碧桂园、万科同样增长喜人,分别实现了1318.94亿和1059.75亿的营收,同比增长超过50%。不过利润的增长上,万科同比增长27.7%就相较于其他3家略显逊色了。

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营收利润

局势多变,大道至简

到了现在,我们来看2018年的中报。恒大实现了3003亿的营收,同比增长59.8%,净利润也达到了530亿,股东应占利润为308亿,创下历史新高,这几项数据指标为行业第一。其中恒大的净利润超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和,是2个中石油的利润,让人不禁发出惊叹恒大的赚钱能力。

合同销售额

万科的净负债率由2017年底的8.8%提升至32.7%,在上半年加大了拿地的力度,不过仍是远低于行业的健康水平。万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。

截止6月30日,融创土地储备规模达到 2.31亿平米(包含城市更新项目7051万平方米),其中半壁江山是由收并购获取,而从近几年新增项目中占比看,收并购比例由2014年的14%提升至87%,保持低拿地成本。超过 92%的土地储备位于一二线及环一线城市,基本不受下半年三四线调控收紧影响。融创布局的城市为74个,少于恒大、碧桂园,突显出融创深耕核心城市策略。

万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。受一线城市拿地比例减少和合作开发增加的影响,上半年万科新增土地投资均价5054元/平方米,较2017年全年的7908元/平方米有大幅降低。相较于其他几家,万科的后知后觉,使得拿地成本较高。公司策略上更为倾向通过多元化:物业、长租、商业、物流等板块布局,加速发展。

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进入2018年,中央明确了“房住不炒”的行业原则,对房企提出了降低杠杆的要求。

新增土地投资结构中,碧桂园2018年上半年在三四线城市的占比提升较为显著。其中,位于三四线城市的土地投资金额、面积占比为63%。二线占比达31%。从这一趋势不难发现,2018年上半年三四线城市仍旧是碧桂园布局的重点。

碧桂园、万科、恒大和合同销售收入分别为 4,124.90 亿元 3,046.60 亿元和 3,041.80 亿元,合同销售面积分别为 4,389.00 万平方米、2,035.40 万平方米和 2,905.90 万平方米,虽然恒大实现的营业收入最多,但碧桂园无论在销售收入还是销售面积上都无愧 " 宇宙第一房企 " 之称。

可售货值和土地储备

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